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Garantia no Contrato de Locação – Prós e Contras de Cada Modalidade

Garantia no Contrato de Locação – Prós e Contras de Cada Modalidade

Em um outro post, apresentamos as diferentes modalidades de garantia no contrato de locação imobiliária. Relacionamos abaixo as principais vantagens e desvantagens de cada uma delas. Vale comentar que os pontos positivos e negativos podem se aplicar tanto ao locador quanto ao inquilino. Dependendo da situação que se encontre, alguns dos pontos podem ser desconsiderados.

 

1) A Caução como Garantia no Contrato de Locação

Prós:

  • Tanto bens móveis quanto imóveis pode ser dados em caução;
  • Quando feito em dinheiro, o desembolso não é tão elevado, visto que há a limitação de 3 aluguéis (lembrando que não se pode incluir taxas nem condomínio).

Contras:

  • Custo elevado para se averbar caução de imóveis;
  • Dada a limitação de 3 aluguéis, a garantia em dinheiro acaba sendo muitas vezes insuficiente por conta da morosidade do judiciário em ações de despejo no rito tradicional.

 

2) A Caução com Titulo de Capitalização como Garantia no Contrato de Locação

Prós:

  • Aprovação rápida, com pouca burocracia ou exigência documental;
  • Muitas vezes há serviços de assistência residencial gratuitos, além de sorteios em que o contratante pode ser contemplado;
  • Ao contrário do seguro-fiança, não é despesa, mas sim o investimento num bem financeiro que pode ser utilizado em outras locações ou resgatado corrigido pela TR.

Contras:

  • Aporte relativamente elevado, devendo ser feito tudo de uma vez no início do contrato de locação;
  • Apesar de corrigido o título, o índice de correção é a TR, que tem sido bem abaixo do CDI.

 

3) Fiança

Prós:

  • Não há desembolso financeiro por parte do inquilino (ainda que haja um potencial constrangimento por conta de eventuais inadimplementos, visto que os fiadores costumam guardar uma relação de amizade ou parentesco).

Contras:

  • Burocracia elevada envolvida (exigência de vários documentos dos fiadores e, em muitos casos, cônjuges). Essa burocracia traz morosidade e custos ao processo;
  • A situação financeira do fiador pode mudar, já que ele está sujeito a perder o emprego, ir à falência e etc;
  • O fiador pode alienar o imóvel dado em garantia ou ainda alterar seu estado civil (ex. casamento, união estável), esvaziando boa parte da garantia;
  • O fiador pode vir a falecer, podendo tornar nula a garantia caso o mesmo não possua cônjuge que tenha anuído com a fiança.
  • Se o inquilino vier a falecer, e sua família continuar com o contrato, o fiador poderá reivindicar a sua exoneração da fiança, pois ela foi dada em caráter pessoal ao inquilino falecido.
  • O fiador pode ainda se exonerar da fiança ao final do contrato (prorrogação por prazo indeterminado), ficando ainda obrigado por 120 após a notificação feita por ao locador.

 

4) Seguro-Fiança

Prós:

  • Pode ser pago parceladamente, muitas vezes cabendo no bolso do inquilino;
  • Muitas vezes há serviços de assistência residencial gratuitos;

Contras:

  • Dispêndio não tem retorno pois trata-se de despesa para custear o seguro, ao contrário do título de capitalização, muitas vezes comparados entre si;
  • Não conseguir receber os encargos em virtude da não realização do sinistro em tempo hábil.

 

5) Cessão Fiduciária de Cotas de Fundos de Investimentos

Prós:

  • Aprovação rápida, com pouca burocracia ou exigência documental;
  • Assim como o título de capitalização, trata-se de investimento, que provavelmente buscarão retornos superiores à TR. Em se tratando de investimento de baixo risco, ainda assim remunerará acima da TR (Ex. CDI menos taxa de administração).

Contras:

  • Aporte relativamente elevado, devendo ser feito tudo de uma vez no início do contrato de locação, a não ser que já possua investimentos realizados em fundos de investimentos cujas cotas serão cedidas;
    Pode ter altos custos advocatícios envolvidos.

 

6) Sem Garantia

Prós:

  • As ações de despejo terão o rito ordinário;
  • Ausência de custos e contrangimentos por parte do inquilino.

Contras:

  • Obviamente a ausência de garantia ao locador.

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