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Garantia no Contrato de Locação

Garantia no Contrato de Locação

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, prevê quatro modalidades de garantia no contrato de locação, sendo que, apenas uma delas pode ser exigida pelo locador.

A exigência de de mais de uma garantia no contrato de locação caracteriza uma contravenção penal, punível com prisão ou multa (artigo 43, inciso II).

A caução, que pode ser de bens móveis, imóveis ou em dinheiro. Para o primeiro caso, deve-se registrá-la em cartório de títulos e documentos. Em se tratando de imóvel, deve-se averbar na matrícula do mesmo. Já a caução em dinheiro esta deve ser no valor máximo de três meses de aluguel – não considerando taxas nem condomínio – e o valor deve ser depositado em caderneta de poupança conjunta em nome do locador e do locatário.

Se por acaso o locador não efetuar o depósito do valor recebido em dinheiro, ele ficará responsável pela devolução com os mesmos rendimentos de uma conta de poupança, sem prejuízo de eventual crime de apropriação indébita.

O título de capitalização se insere na modalidade de caução, mas dadas as suas especificidades, mereceu um tratamento apartado. Ele é um título de crédito regulamentado pela SUSEP, adquirido por um prazo determinado, com a finalidade de guardar dinheiro e participar de sorteios de prêmios.

Quando figura como garantia no contrato de locação, o título confere ao locatário, o aluguel do imóvel sem burocracias ou fiador, proporcionando segurança ao proprietário.

Adicionalmente, o inquilino concorre mensalmente a sorteios pela Loteria Federal e em alguns casos, conta com a assistência residencial gratuita. É possível resgatar o título antecipadamente com a liberação da caução pela imobiliária ou proprietário e de acordo com a tabela de resgate contratado. Finalmente, ao final do contrato de locação, o Inquilino recebe 100% (ou perto disso) do seu pagamento pelo título (o valor é acordado livremente entre o locador e locatário), corrigido pela TR, desde que haja a liberação da caução pelo imobiliária ou proprietário.

Com a fiança, provavelmente a modalidade de garantia no contrato de locação mais utilizada e conhecida, o locatário apresenta uma pessoa que assume as obrigações contratuais dele, no caso do locatário não cumprí-las.

O fiador deve comprovar que possui situação financeira para arcar com o débito assumido.

No seguro de fiança locatícia, a seguradora assume a garantia no contrato de locação com a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos, se contratados, até a liberação do imóvel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino, no caso de inadimplemento por parte do locatário. O custo médio do seguro é de uma a uma vez e meia o aluguel mensal por ano.

A apólice é válida pelo prazo de 12 meses, portanto, é fundamental que haja a renovação da mesma, sob pena da locação ficar sem garantia.

Finalmente, a Lei nº 11.196 de 2005 previu a Cessão Fiduciária de Cotas de Fundo de Investimento como modalidade de garantia no contrato de locação. Trata-se de uma alternativa para aqueles que não querem passar pelo constrangimento de pedir a um terceiro figurar como fiador e mantendo seus recursos investidos em fundos de investimentos (ou de terceiros que desejem fazer a cessão fiduciária de suas cotas) devidamente remunerados.

Vale lembrar que o contrato de locação pode não ter qualquer tipo de garantia. Duas observações devem ser feitas nesta situação: (i) o artigo 42 da Lei do Inquilinato faculta ao locador a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo e; (ii) numa eventual ação de despejo, poderá contar com a liminar judicial prevista no artigo 59, §1°, Inciso IX, mecanismo mais ágil para o inquilino inadimplente desocupar o imóvel.

Em outro post, comentamos sobre os prós e contras de cada modalidade.

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